고금리 장기화와 지식산업센터 과잉 공급 여파로 상업·업무용 부동산 시장의 핵심 축으로 불리던 지식산업센터 매매 시장이 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 거래량이 일년 사이 20% 이상 급감한 가운데, 수도권 외곽을 중심으로 '공실 폭탄'이 현실화되면서 임대인과 투자자들의 시름이 깊어지는 모양새다.
■ 거래량 3,030건으로 22% 푹 꺼져… 매매 대금마저 동반 하락
최신 상업용 부동산 시장 분석에 따르면 지난해 전국 지식산업센터 매매 거래량은 총 3,030건으로 전년 대비 22.1% 감소한 것으로 집계됐다. 같은 기간 전체 매매 거래금액 역시 크게 줄어들며 시장 위축을 가속화했다. 과거 저금리 시절 '아파트 대체 투자처'로 각광받으며 급증했던 분양 물량이 금리 인상기와 맞물려 거대한 공실과 대출 이자 부담으로 돌아온 결과로 분석된다.
■ 가산·성수도 휘청… 수도권 외곽은 '공실 폭탄'에 감평가 이하 속출
국내 최대 지식산업센터 집적지인 서울 가산·구로 디지털단지 일대마저 신규 입주 물량 부담으로 임대료 하락 압박을 받는다. 경기 하남, 남양주, 평택 등 수도권 외곽 지역은 상황이 더욱 심각하다. 입주 지정 기간이 수개월 지났음에도 공실률이 40~50%를 상회하는 단지가 속출하고 있으며, 대출 이자를 견디지 못한 수분양자들이 분양가보다 20~30% 낮춘 '마이너스 프리미엄' 매물을 던지고 있으나 매수세는 차갑게 식어 있다.
■ 금융비용 부담에 기업 임차 수요 부진… 구조적 체질 개선 시급
전문가들은 지식산업센터 시장의 부진이 단순한 경기 순환적 요인을 넘어 공급 과잉에 따른 구조적 문제라고 지목한다. 고금리로 인한 기업들의 설비투자 축소와 스타트업의 침체로 실입주 임차 수요가 급감했기 때문이다. 여기에 지식산업센터 특유의 실입주 의무 규제와 대출 상환 부담이 가중되면서 당분간 단순 가격 하락만으로 거래량이 회복되기는 어려울 것이라는 지적이 지배적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
올해 하반기까지 기준금리 인하 폭이 제한적일 것으로 보여 지식산업센터의 매매가 및 임대료 약세 흐름은 당분간 계속될 전망이다. 현장 임대인은 공실 장기화를 막기 위해 무상 임대(렌트프리) 기간 확대나 공간 분할 임대 방안을 선제적으로 검토해야 하며, 중개업계는 실입주 기업을 위한 세제 혜택(취득세·재산세 감면) 적용 요건과 실입주 업종 적합 여부를 철저히 검증해 계약 특약에 명시할 필요가 있다.