도심 내 상가와 오피스 공실이 심화되는 가운데, 텅 빈 비주택 건물을 청년·서민용 임대주택으로 전환하는 사업이 도심 주택 공급의 새로운 대안으로 부상하고 있다. 공급 가뭄이 심화되는 수도권 주택 시장의 구원투수로 떠올랐으나, 실제 현장에서는 과도한 공사비와 까다로운 법적 규제로 인해 실효성에 대한 의견이 엇갈리고 있다.
■ '공실 상가'의 화려한 변신… 도심 내 2천 가구 임대주택 본물꼬
최근 상업용 부동산 시장에서 공실률이 10% 이상을 기록하며 자산 가치 하락이 이어지자, 이를 임대주택으로 전환하는 '비주택 리모델링' 사업이 대안으로 부상하고 있다. 서울 및 수도권 핵심 입지의 텅 빈 상가와 오피스를 리모델링해 약 2,000가구 규모의 주거 공간을 확보하려는 움직임이 본격화됐다. 이는 신규 부지 확보가 어려운 도심 지역에서 공급 물량을 신속하게 확충할 수 있다는 점에서 임대인과 지자체 모두의 이해관계가 맞물린 결과로 풀이된다.
■ 사업성 발목 잡는 '공사비 폭등'… 지식산업센터 전환의 그늘
그러나 현장에서는 용도변경 과정에서 투입되는 막대한 리모델링 비용이 최대 걸림돌로 지목된다. 상가나 오피스는 주거용 건물과 달리 배관, 정화조, 난방 설비, 주차장 기준이 전면 재설계되어야 하기 때문에 리모델링 비용이 신축의 70~80% 수준에 육박하는 실정이다. 특히 공급 과잉으로 공실이 속출하는 지식산업센터의 경우 구분소유자가 많아 80% 이상의 동의율을 얻기 어렵고, 평당 리모델링 공사비가 상승하면서 사업 추진이 무산되는 사례가 잇따르고 있다.
■ 주차장·일조권 규제 문턱 여전… 제도적 유연성 확보 절실
비주택의 주거용 용도변경을 활성화하기 위해서는 입법 및 행정적 규제 완화가 선행되어야 한다는 지적이다. 현행 건축법상 주거 시설에 적용되는 엄격한 주차대수 기준(가구당 0.6~1대)과 일조권 사선제한은 기존 상업용 건물의 구조적 한계와 충돌한다. 시장 전문가들은 '공실률 고착화를 막고 도심 주택 공급 효과를 극대화하려면 용적률 인센티브와 더불어 가구당 주차 기준 완화 등 한시적 규제 특례가 필수적'이라고 입을 모은다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 부동산 시장의 고금리 여파로 상가 공실률 상승세가 당분간 지속될 전망인 가운데, 도심 비주택 용도변경 정책은 주택 공급 부족을 해소할 유용한 카드로 평가된다. 다만 실무 차원에서 임대인과 투자자는 지상층 배관 공사 가능 여부, 건물 구분소유권 확보율, 가구당 주차장 법적 기준 충족 여부를 사전에 철저히 검증해야 한다. 공인중개사는 용도변경 조건부 매매계약서 작성 시 지자체 허가 불허에 따른 계약 해제 특약조항을 정교하게 반영하여 분쟁 위험을 최소화할 필요가 있다.