전국 상업용 부동산 시장이 건물 유형과 입지에 따라 극심한 온도차를 보이고 있다. 서울 주요 권역의 업무용 오피스는 탄탄한 임차 수요를 바탕으로 사상 최저 수준의 공실률을 이어가는 반면, 중소형 상가와 지식산업센터 등은 내수 침체와 공급 과잉의 이중고를 맞닥뜨리며 양극화가 가속화되는 양상이다.
■ 프라임 오피스 공실률 2%대 '기아 현상'… 임대료 지속 상승
최근 상업용 부동산 시장 분석 결과에 따르면 서울 핵심 업무지구(GBD·CBD·YBD)의 프라임급 오피스 평균 공실률은 2.1~2.5% 수준으로 사실상 '완전 임대' 상태를 지속하고 있다. 신규 공급이 제한적인 상황에서 IT·금융·대기업의 사옥 확장 및 이전 수요가 꾸준히 유입된 영향이다. 이에 따라 서울 주요 권역의 오피스 실질 임대료는 전년 동기 대비 6.8% 상승하며 임대인 우위 시장을 더욱 공고히 하고 있다.
■ 소비 위축·고금리에 집합상가 수익률 '뚝'… 대출이자 못 버텨
반면 생활밀착형 상업시설과 집합상가의 경고음은 더욱 커지고 있다. 고물가·고금리 장기화로 자영업자의 폐업이 늘면서 전국 중소형 상가 공실률은 7.8%, 집합상가 공실률은 10.2%까지 치솟았다. 투자 수익률 역시 연 3%대 초반에 머물며 대출 금리(연 4~5%대)를 밑도는 역전 현상이 지속되고 있다. 이로 인해 임대료를 내려도 세입자를 구하지 못하는 상가가 늘어나며 경매 시장으로 이탈하는 물건이 급증하는 추세다.
■ 금리 역전 현상 지속… 자산 옥석 가리기 및 재구조화 본격화
시장 전문가들은 조달 금리 부담과 부동산 PF 리스크가 완전히 해소되지 않은 만큼, 상업용 부동산 시장의 차별화 현상이 당분간 이어질 것으로 내다본다. 단순한 수익형 부동산 투자는 지양되고, 확실한 임차인(Key Tenant)을 확보했거나 오피스로의 용도 변경이 가능한 알짜 자산으로만 자금이 쏠리는 옥석 가리기가 가속화될 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
기준금리 인하 시점이 지연되면서 상업용 부동산의 금리 역전 위험은 하반기에도 지속될 가능성이 높다. 임대인은 공실 장기화를 막기 위해 무리한 임대료 고수보다는 렌트프리(무료 임대)나 인테리어 지원 등 유연한 계약 조건을 활용해야 한다. 공인중개사와 투자자는 개별 자산의 렌트롤(임대차 명세)을 면밀히 검증하고, 우량 임차인 유치를 위한 렌트프리 제공 범위와 원상복구 특약을 구체화하여 자산 가치 하락을 방어해야 한다.