고금리 여파와 경기 둔화 우려가 길어지면서 대한민국 상업용 부동산 시장이 자산 유형에 따라 극명하게 엇갈리는 '초양극화' 양상을 보이고 있다. 전통적인 안전자산으로 꼽히던 오피스는 견조한 임차 수요에 힘입어 신규 공급 부족 현상까지 겹쳐 강세를 이어가는 반면, 상가와 물류센터, 지식산업센터 등은 공실률 상승과 임대 수익률 하락이라는 이중고에 직면했다.
■ '프라임 오피스' 품귀 지속… 서울 핵심권역 임대료 강세
서울 주요 권역(CBD·GBD·YBD)의 프라임 오피스 시장은 1~2%대의 극히 낮은 공실률을 유지하며 강한 임대인 우위 시장을 형성하고 있다. 기업들의 대형화 및 프라임급 자산 선호 현상이 이어진 반면, 향후 2~3년간 신규 공급 물량은 제한적이어서 임대료 상승세가 당분간 꺾이지 않을 것으로 분석된다. 특히 강남권역(GBD)의 경우 IT 및 금융기업들의 확장 수요가 지속되며 3.3㎡당 순전용임대료(NOC)가 역대 최고치를 경신하는 등 고공행진을 이어가고 있다.
■ 상가·물류 '공실 공포'… 공급 과잉과 소비 위축 이중고
반면 생활밀착형 상가와 신규 물류센터 시장은 고전을 면치 못하고 있다. 내수 경기 침체와 고물가로 인한 소비 위축이 가시화되면서 집합상가와 중소형 오피스텔 상가의 공실률은 10% 이상으로 치솟았다. 수도권 물류센터 역시 최근 수년간 집중된 과잉 공급 여파로 신규 임차인 확보에 비상이 걸렸으며, 임대료 할인(Rent-free) 제공에도 불구하고 수도권 외곽 지역을 중심으로 평균 공실률이 20% 안팎까지 상승하는 등 수익성이 크게 악화된 상태다.
■ 금리 전환기 자산 재평가… '옥석 가리기' 및 재구조화 본격화
시장 전문가들은 통화정책 전환(피벗) 시점이 불확실한 상황에서 상업용 부동산 자산의 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망한다. 단순한 임대 수익률에만 의존하던 기존 투자 방식에서 벗어나, 입지와 자산 경쟁력, 임차인 신용도에 따른 정밀한 '옥석 가리기'가 필수적이라는 지적이다. 하반기 이후 기준금리 인하 기류가 가시화될 경우 오피스 등 우량 자산으로의 자금 쏠림 현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 부동산 시장은 금리 인하 기대감과 경기 침체 우려가 공존하는 국면으로, 당분간 오피스 우위와 상가·물류 약세의 극단적 차별화가 지속될 전망입니다. 임대인과 투자자는 보유 자산의 리노베이션이나 업종 전환을 통한 가치 제고(Value-add) 전략을 적극 검토해야 하며, 공인중개사는 단순 매매 중개를 넘어 장기 우량 임차인(Key Tenant) 유치 및 임대관리 특약 조항을 철저히 검증하는 실무 역량이 요구됩니다.