스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행과 금융권의 대출 한도 축소 조치가 본격화되면서 주택시장은 물론 상업용 부동산 시장까지 거래 절벽 현상이 심화되고 있다. 수도권을 중심으로 가산금리가 차등 적용됨에 따라 차주들의 대출 한도가 수천만 원 이상 줄어들자 매수 심리가 급격히 경색되고 현금 유동성을 확보하지 못한 임대인과 투자자들의 불안감이 증폭되는 양상이다.
■ 수도권 대출 한도 10% 싹둑… '실거래가 하락' 현실화
금융당국이 수도권 주택담보대출에 대해 1.2%p의 스트레스 가산금리를 전격 적용하면서 연 소득 5,000만 원 차주의 대출 한도가 기존 대비 최대 2,800만 원 이상 감소한 것으로 집계됐다. 이에 따라 서울 및 수도권 주요 단지의 매매 거래량은 전월 대비 30% 이상 급감했으며, 매수 문의조차 자취를 감추고 있다. 자금 조달에 경고등이 켜진 영끌족들이 시장에서 이탈하면서 일부 단지에서는 전고점 대비 1억~2억 원 낮춘 급매물이 출현하고 있다.
■ '상가·오피스도 한파'… 2금융권 대출 조이기에 공실 공포
대출 한도 규제 한파는 주거용뿐만 아니라 상업용 부동산 시장으로 전이되는 모양새다. 주요 상권의 상가 및 오피스텔 매입 시 활용되던 2금융권의 사업자대출 및 RTI(상가임대업 이자상환비율) 기준이 엄격해지면서 신규 분양 및 매매 잔금 치르기에 차질이 빚어지고 있다. 특히 전국 상가 평균 수익률이 3%대 후반으로 떨어진 상황에서 대출 금리 부담까지 가중되자, 임대인들은 임대료를 내리지 못하고 공실률 13.5%라는 악순환의 늪에 빠져들고 있다.
■ 대출 사각지대 유동성 경색… '양극화' 극단으로 치닫나
시장 전문가들은 대출 한도 규제가 고액 자산가보다 중저가 주택 거래자나 소상공인·임대인 등 서민층에 집중적인 타격을 주고 있다고 지적한다. 대출 의존도가 낮은 강남권 고가 주택은 여전히 신고가 거래가 이어지는 반면, 외곽 지역과 상가 시장은 유동성 가뭄으로 급격한 가격 조정을 받고 있다. 전문가들은 2025년 상반기까지 금융권의 가계부채 관리 기조가 이어질 것으로 보여, 자금 계획을 보수적으로 수립하지 않은 고위험 차주의 부실 우려가 커지고 있다고 경고한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 고금리 잔상과 정부의 부채 관리 정책이 이어지면서 부동산 시장은 당분간 현금 보유력이 거래 성패를 가르는 차별화 장세가 지속될 것으로 전망된다. 임대인과 공인중개사는 매매 및 임대차 계약 시 대출 승인 지연에 대비한 잔금 납입 특약을 반드시 명시해야 한다. 투자자의 경우 잔금 대출 실행 가능 여부를 사전 검증하고, 공실 방어를 위해 임차인 지원 조건을 다각화하는 등 선제적인 유동성 리스크 관리에 집중할 필요가 있다.