고금리 장기화와 역전세난의 여파로 오피스텔 등 수익형 부동산 경매 물량이 대거 쏟아져 나오고 있다. 매매 시장에서 소외된 임대인들이 대출 이자 부담을 견디지 못하고 경매 절차에 진입하면서 경매 진행 건수는 연일 최고치를 경신 중이다. 전문가들은 입지와 연식에 따른 수익률 극명한 양극화가 진행되는 만큼 임대차 관리 및 공실 리스크 방어가 부동산 자산 운용의 핵심 과제로 부상했다고 진단한다.
■ 전국 오피스텔 경매 '역대급 봇물'… 낙찰가율은 70%선 턱걸이
부동산 경매 데이터에 따르면 최근 전국 오피스텔 경매 진행 건수는 월간 기준 역대 최대 수준인 1,000건 이상을 지속적으로 웃돌고 있다. 영끌 투자 수요가 집중됐던 수도권 외곽 및 지방 중소도시를 중심으로 채무 불이행 물건이 급증한 영향이다. 낙찰가율 역시 서울 핵심 권역을 제외하면 평균 60~70% 선에 머물며 유찰을 거듭하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다.
■ 임대 수익률 하락과 매매가 하방 압력의 이중고
오피스텔 경매 증가의 주요 원인은 대출 금리 상승과 임대차 시장의 불안정성이다. 전세보증금 반환보증 가입 기준 강화로 전세금이 하락하면서, 매매가와 전세가의 격차가 좁혀진 '갭투자' 물건들이 유동성 위기에 봉착했다. 여기에 월세 수익률이 대출 이자율을 밑도는 역전 현상이 지속되며 임대인들의 경매 신청 및 자산 처분이 가속화되는 양상이다.
■ '옥석 가리기' 본격화… 역세권·신축 집중화 현상 뚜렷
반면 서울 주요 도심 및 교통 요충지 주변의 신축 오피스텔은 실거주 및 월세 수요에 힘입어 빠른 속도로 낙찰되고 있다. 직주근접 수요가 유입되는 역세권 입지의 오피스텔은 낙찰가율 80% 이상을 유지하며 강세를 보이는 반면, 나홀로 단지나 노후 오피스텔은 공실률 상승과 임대료 하락이 맞물려 외면받는 등 시장 내 차별화가 한층 선명해지고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
당분간 고금리 여파와 빌라·오피스텔 기피 심리로 인해 경매 물량 누적 현상은 이어질 전망이나, 우수한 입지의 수익형 자산은 월세 전환 수요에 힘입어 점진적인 수익률 회복을 나타낼 것으로 분석된다. 현장 임대인과 공인중개사는 전세보증금 반환보증 가입 한도(공시가격의 126%)를 정밀 검토하여 계약 조건을 설정해야 하며, 투자자는 경매 매수 시 선순위 임차인 유무와 관리비 체납 내역을 수시로 체크하여 예상치 못한 공실 및 수리 비용 발생을 사전 차단해야 한다.