고금리 장기화와 내수 소비 위축이 장기화되면서 수도권 집합상가 및 상업용 부동산 시장의 공실 위험이 임계치에 다다르고 있다. 경매 시장에서는 감정가의 절반 이하로 떨어진 상가조차 주인을 찾지 못해 유찰을 거듭하는 등 상가 시장 전반에 찬바람이 거세게 불고 있다.
■ 감정가 50% 밑으로 뚝… 경매 시장서 찬밥 신세 된 집합상가
경매 전문 데이터에 따르면 최근 수도권 집합상가의 평균 낙찰가율은 감정가 대비 40~50% 선에 턱걸이하고 있는 것으로 집계됐다. 일부 비역세권 상가나 신도시 상업지구 내 신축 상가의 경우 3~4회 이상 유찰되며 낙찰가율이 30%대까지 폭락하는 사례가 잇따르고 있다. 낙찰되더라도 감정평가액의 절반에도 미치지 못하는 금액에 소유권이 넘어가면서 채권 회수조차 어려운 악순환이 이어지고 있다.
■ 고금리·임대료 이중고… 매달 쌓이는 관리비에 '눈물의 공실'
상가 공실률이 급증한 핵심 원인으로는 고금리에 따른 대출 이자 부담과 소비 심리 위축이 꼽힌다. 임차인을 구하지 못한 임대인들은 매달 수십만 원에서 수백만 원에 달하는 부담금과 고정 관리비를 순수 자재로 충당해야 하는 실정이다. 이에 따라 연체율이 상승하고 결국 법원 경매로 내몰리는 물건이 가파르게 늘어나는 추세다.
■ 옥석 가리기 심화… 입지별 수익률 양극화 및 상권 개편 가속
전문가들은 단순한 경기 변동을 넘어 자영업 생태계 변화와 온라인 중심 소비 구조 전환이 상업용 부동산 고비의 본질이라고 입을 모은다. 유동인구가 풍부한 메인 역세권 상권은 높은 대기 수요를 유지하는 반면, 분양가가 지나치게 높게 책정되었던 외곽 신도시 상가는 공실률 40% 이상을 기록하며 극심한 상권 양극화 양상을 보이고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 부동산 시장은 내수 회복 지연과 고금리 여파로 당분간 경매 물량 증가와 공실률 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 임대인과 투자자는 신규 계약 시 렌트프리(무상임대) 기간 제공이나 무권리금 조건을 활용해 공실 기간을 최우선으로 단축해야 하며, 임차인 매칭 시 상권 업종 제한 여부와 월 관리비 분담 비율을 계약 특약에 명확히 기재하여 분쟁을 예방할 필요가 있다.