'공사비 둔화에도 분양가 뛴다'… 신축 가뭄 속 청약 양극화

고금리와 건설 원자재 가격, 인건비의 연쇄 상승 여파로 전국 신축 아파트 평균 분양가가 또다시 역대 최고치를 경신했다. 수도권을 중심으로 신규 아파트 공급 가뭄에 대한 불안감이 확산하면서, 분양가 상승세에도 불구하고 입지가 뛰어난 유망 단지에는 대규모 청약 자금이 몰리는 양극화 현상이 한층 심화되는 양상이다.

■ 3.3㎡당 분양가 2,000만 원 돌파… '오늘이 가장 싼 분양가' 인식 확산
주택도시보증공사(HUG)와 부동산 업계 데이터에 따르면 전국 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,000만 원 선을 돌파하며 가파른 오름세를 지속하고 있다. 수도권의 경우 평균 분양가가 2,800만 원에 육박했으며, 서울은 전용 84㎡ 기준 15억~20억 원이 기본 시세로 자리 잡았다. 공사비 인상에 따른 자금 조달 부담이 정비사업 조합과 시행사로 전가되면서 분양가 상한제 미적용 지역을 중심으로 분양가 고공행진이 멈추지 않는 상황이다.

■ 정비사업 공사비 갈등 폭발… 신축 공급 가뭄에 경매 시장 '풍선효과'
공사비 증액을 둘러싼 시공사와 조합 간의 갈등으로 준공 및 입주가 지연되는 현장이 급증하면서, 향후 2~3년 내 신축 입주 물량은 예년 평균 대비 40% 이상 감축될 것으로 추산된다. 신축 공급 부족 우려가 심화되자 청약 시장뿐만 아니라 법원 경매 시장에서도 준신축 단지의 낙찰가율이 90%를 넘어서는 등 매수세가 선회하는 풍선효과가 뚜렷해지고 있다.

■ 대출 옥죄기 속 '현금 부자' 잔치… 분양 시장 극단적 양극화
정부의 금융권 가계대출 총량 관리와 스트레스 DSR 확대 적용으로 대출 문턱이 높아지자, 자금 조달 능력이 부족한 서민들의 청약 진입 장벽은 한층 높아졌다. 이에 따라 입지 여건이 뛰어난 강남권 및 수도권 핵심지 단지는 백 대 일 이상의 높은 경쟁률로 완판되는 반면, 외곽 지역이나 입지 경쟁력이 떨어지는 단지는 미분양 물량이 쌓이는 극단적인 양극화 구조가 고착화되고 있다.