강남구 논현동 공실광고
상업용 부동산 시장에서 임대료보다 '관리비' 부담이 자영업자와 상가 임차인의 발목을 잡는 핵심 원인으로 부상하고 있다. 전기·가스 등 공공요금 인상과 인건비 상승이 맞물리면서 상가 관리비가 고공행진을 이어가자, 수입 감소를 견디지 못한 임차인들의 폐업과 야반도주성 퇴실이 늘어나는 실정이다. 이에 따라 상가 공실률이 급증하고 임대인의 임대 수입 감소로 이어지는 악순환이 깊어지고 있어 상업용 임대차 시장 전반에 비상이 걸렸다.
■ '임대료의 30% 육박'… 기습 관리비 인상에 비명 지르는 임차인
최근 수도권 주요 상권의 상가 관리비 부담이 한계치에 다다랐다는 분석이 나온다. 공실뉴스 자체 분석 데이터 및 시장 조사에 따르면, 서울 주요 상가의 3.3㎡당 평균 관리비는 3만 5000원~5만 원 선으로, 전년 동기 대비 15.8% 급등한 것으로 집계됐다. 일부 중대형 상가의 경우 관리비가 월 임대료의 25~30% 수준까지 치솟으면서 자영업자들의 실질 체감 임차료 부담을 대폭 가중시키고 있다. 특히 세부 내역이 불투명한 깜깜이 관리비 구조로 인해 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁도 연간 20% 이상 증가하는 추세다.
■ 공실 공포에 떤 임대인… 임대료 내리고 '착한 임대' 모드 전환
상가 임차인의 연쇄 이탈은 결국 임대인의 자산 가치 하락으로 직결되고 있다. 올해 3분기 전국 집합상가 평균 공실률은 10.4%를 기록하며 고점 경고등이 켜졌다. 공실이 장기화될 경우 임대인은 월세 수입 부재는 물론, 공실 기간 동안의 기본 관리비와 금융 이자 비용까지 오롯이 부담해야 하는 삼중고에 직면한다. 이에 따라 최근 수도권 상가 임대인들 사이에서는 월 임대료를 10~15% 감액해주거나, 일정 기간 임대료를 면제해주는 '렌트프리(Rent-Free)' 기간을 기존 1개월에서 3~6개월로 확대 제공하는 등 공실 방어를 위한 긴급 대응에 나서는 모습이다.
■ '깜깜이 관리비' 정조준… 투명성 강화 법안 및 분쟁 예방 시스템 구축
정부와 지자체 역시 상가 관리비 부풀리기를 통한 꼼수 임대료 인상을 막기 위해 제도 개선에 속도를 내고 있다. 상가건물 임대차보호법 개정을 통해 100세대 이상 또는 일정 규모 이상 상가의 관리비 세부 내역 공개를 의무화하는 방안이 추진 중이다. 전문가들은 임대차 계약 체결 시 청소비, 경비비, 승강기 유지비 등 관리비 항목별 산정 기준을 명확히 고지하고, 공공요금 인상에 따른 연동 조건 등을 계약 특약에 명시해야 임대차 분쟁을 근본적으로 줄일 수 있다고 강조한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 고금리 기조와 공공요금 인상 여파가 이어지면서 상업용 부동산의 관리비 부담 및 공실 리스크는 내년 상반기까지 지속될 전망이다. 임대인은 장기 공실에 따른 손실을 막기 위해 렌트프리 제공이나 관리비 단가 현실화 등 전향적인 협상 태도를 취할 필요가 있다. 또한 공인중개사와 임차인은 계약 작성 시 관리비 구성 항목의 정체와 산정 방식을 명확히 확인하고, 공공요금 급등 시 분담 비율을 규정하는 특약을 반드시 기입하여 분쟁 위험을 사전 차단해야 한다.