경매로 내몰리는 지식산업센터… 대출 연체율 10% 육박 '경고등'

한때 안정적인 수익형 부동산으로 각광받던 수도권 지식산업센터 및 상업용 자산 시장이 고금리와 공실 위험이라는 이중고를 맞으며 급격히 냉각되고 있다. 대출 만기 도래와 임대 수입 악화로 이자 부담을 견디지 못한 매물이 경매 시장으로 쏟아지는 모습이다. 금융권의 상업용 부동산 대출 연체율 지표마저 위험 수위에 도달하면서 임대인과 투자자들의 각별한 주의가 요구된다.

■ 경매 시장에 쌓이는 물량… 수도권 낙찰률 20%대로 '털썩'
경매 정보업체 및 금융권 집계에 따르면 수도권 지식산업센터의 법원 경매 진행 건수는 최근 전년 동기 대비 40% 이상 증가한 것으로 조사됐다. 특히 서울 외곽 및 경기 남부 주요 공급 과잉 지역을 중심으로 감정가 대비 낙찰가율이 60~70% 선으로 떨어졌으며, 평균 낙찰률 또한 20%대 초반에 머무르는 등 유찰이 거듭되고 있다. 과도한 금융 레버리지를 활용해 분양받았던 투자자들이 높아진 대출 이자를 감당하지 못하고 경매 절차에 직면하는 사례가 급증한 결과다.

■ 고금리·대출 규제에 중소기업 이탈… 공실률 상승에 임대료 하락
이 같은 냉각 기류의 근본적 원인은 금리 부담과 실질 수요 부진에 있다. 지난 몇 년간 급증했던 지식산업센터 공급량에 비해 입주를 원하는 중소기업 및 스타트업의 수요는 경기 둔화로 현저히 줄어들었다. 수도권 일부 외곽 권역의 경우 공실률이 30%를 상회하는 단지가 등장하고 있으며, 이에 따라 월 임대료 역시 최고점 대비 15~20% 하락하는 추세다. 대출 이자는 오른 반면 임대 수입은 감소하거나 끊기면서 임대인들의 자금 압박이 극에 달했다는 분석이 나온다.

■ 감정가 반토막 유찰 속출… 실투자자 선별적 접근 필수
금융권 및 부동산 전문가들은 상업용 자산 연체율이 상승 국면에 진입했다고 입을 모은다. 일부 2금융권의 상업용 부동산 대출 연체율은 8~10% 수준에 육박하며 부실화 우려를 키우고 있다. 전문가들은 경매 시장에서 감정가 대비 50% 이하까지 유찰된 매물이 속출하더라도 단순히 가격 인하 폭만 보고 접근해서는 안 된다고 조언한다. 대중교통 접근성, 관리비 수준, 인근 오피스 공급량 등 실질적인 임차 수요 확보 가능성을 치밀하게 검증해야 한다는 지적이다.