400억대 빌딩도 '값깎아' 매각… 강남 상업용 자산 양극화

고금리 장기화와 상업용 부동산 시장의 공실 리스크가 이어지는 가운데, 서울 핵심권역의 주요 중소형 빌딩들이 조정된 가격에 매각되는 거래 사례가 잇따르고 있다. 최근 강남권역 내 위치한 439억원 규모의 상업용 빌딩 거래가 성사되면서, 자산운용사와 고액 자산가들 사이에서 시장 재평가와 자금 회수를 위한 차익 실현 움직임이 본격화되는 양상이다.

■ 439억 몸값에 거래 성사… 자산 재평가 및 손절매 교차
서울 상업용 부동산 시장에 따르면 강남권 주요 대로변에 위치한 중소형 오피스 빌딩이 최근 439억원에 최종 매각 계약을 체결했다. 해당 자산은 최초 희망 매각가 대비 가격이 조정된 수준에서 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 이는 대출 상환 부담과 금리 비용을 감당하기 어려운 매도인이 가격을 낮춰 현금화에 나선 결과로 풀이되며, 최근 시장 전반에 퍼진 자산 재평가 흐름을 단적으로 보여준다.

■ '캡레이트 vs 조달금리' 역전차 지속… 수익률 압박 심화
상업용 부동산의 실질 수익률 지표인 자본수익률(Cap Rate·캡레이트)은 현재 서울 주요 권역 기준 4%대 초중반 수준에 머물고 있다. 반면 담보대출 금리는 여전히 4%대 후반에서 5%대를 형성하고 있어, 대출을 활용해 자산을 매수할 경우 순손실이 발생하는 '네거티브 캐리(Negative Carry)' 현상이 지속되고 있다. 이로 인해 금융 비용 부담을 이기지 못한 매물이 시장에 늘어나고 있으며, 매수자 우위 시장이 형성되고 있다는 분석이다.

■ 현금 부자 위주 시장 재편… 핵심지 알짜 자산 쏠림 가속
레버리지 효과가 사라진 상업용 부동산 시장에서는 대출 의존도가 낮은 대기업, 리츠, 고액 자산가 중심의 '현금 부자'들이 시장을 주도하고 있다. 입지와 입주사 구성이 우수한 알짜 매물에는 유동성이 집중되는 반면, 외곽 지역이나 공실률이 높은 건물의 경매 및 부실채권(NPL)화 가능성은 높아지고 있다. 이에 따라 서울 상업용 자산 시장의 입지별·자산별 양극화 격차는 더욱 벌어질 것으로 전망된다.