서울 아파트 시장에서 눈에 띄는 변화가 나타나고 있다. 서울 전체 아파트값은 상승세를 이어가고 있지만 그동안 시장을 주도했던 강남3구는 하락하고, 중랑·도봉·서대문 등 상대적으로 가격이 낮은 지역은 강한 상승세를 보이고 있다.
한국부동산원이 발표한 2026년 9월 둘째 주(14일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 상승했다. 서울 아파트값은 84주 연속 상승하며 과거 85주 연속 상승 기록에 근접했다.
그러나 지역별 흐름은 크게 엇갈렸다.
강남구 아파트값은 전주 대비 0.36% 하락했고 서초구도 0.26% 떨어졌다. 강남과 서초는 6주 연속 하락세다. 송파구 역시 0.12% 하락하면서 2주 연속 약세를 나타냈다.
반면 중저가 아파트가 상대적으로 많은 서울 외곽지역에서는 상승세가 이어졌다.
중랑구가 0.51% 상승했고 도봉구와 서대문구가 각각 0.47%, 성북구 0.43%, 관악구 0.37%, 동대문구 0.36% 상승했다.
한국부동산원은 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물이 나오며 하락 거래가 나타나고 있지만, 신축·대단지·중소형 등 수요가 견고한 아파트를 중심으로 상승 거래가 체결되면서 서울 전체 가격이 상승했다고 설명했다.
강남3구 거래 줄고 비강남권 비중 확대
가격뿐만 아니라 거래시장에서도 변화가 감지된다.
국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 9월 4일까지 신고된 8월 서울 아파트 매매거래는 2,322건으로 집계됐다.
특히 전체 거래 가운데 강남3구가 차지하는 비중은 9.1%에 그쳤다. 반대로 강남3구를 제외한 서울지역의 거래 비중은 90.9%까지 높아졌다.
가격대별 거래에서도 변화가 나타났다.
3억원 초과~6억원 이하 아파트 거래 비중은 올해 1월 16.97%에서 8월 21.32%로 확대됐고, 3억원 이하 거래 역시 같은 기간 3.39%에서 5.12%로 증가했다.
반면 9억원 초과~15억원 이하 아파트 거래 비중은 31.8%에서 26.6%로 낮아졌으며 15억원 초과 거래 비중도 감소했다.
대출 규제와 세제 변화 등의 영향으로 고가 아파트 시장의 거래가 위축되는 가운데 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 수요가 이동하는 현상이 나타나는 것으로 해석된다.
서울 아파트 시장, ‘강남 중심 상승’ 공식 달라지나
최근 시장의 특징은 서울 전체 가격이 하락하는 것이 아니라 지역별 방향이 엇갈리고 있다는 점이다.
강남·서초·송파 등 고가 아파트 지역에서는 조정이 나타나는 반면 중랑·도봉·서대문·성북 등에서는 가격 상승세가 이어지고 있다.
전세시장 역시 주목할 필요가 있다.
9월 둘째 주 서울 아파트 전세가격은 전주보다 0.17% 상승했다. 특히 노원구 0.45%, 중랑구 0.40%, 동대문구 0.34% 등 중위권 이하 지역에서 상대적으로 높은 상승률을 기록했다.
매매가격 부담과 전세가격 상승이 동시에 나타날 경우 일부 실수요자가 상대적으로 가격이 낮은 아파트 매수로 이동할 가능성이 있다는 분석도 나온다.
다만 최근 몇 주간의 가격 변동만으로 서울 아파트 시장의 장기적인 방향이 완전히 바뀌었다고 단정하기는 어렵다.
현재 확인되는 것은 서울 전체의 상승세 속에서 강남권과 비강남권 사이에 서로 다른 가격·거래 흐름이 나타나고 있다는 점이다.
향후 서울 아파트 시장은 강남권의 가격 조정이 얼마나 지속되는지, 외곽지역 상승세가 이어지는지, 대출 및 세제 정책이 실제 거래량에 어떤 영향을 미치는지가 주요 변수가 될 전망이다.