"감정가 절반에도 유찰"… 지식산업센터 경매 쏟아지며 '마이너스 프리미엄' 경보

▲ 수도권 대형 지식산업센터 단지 전경. 저금리 시절 공급 과잉과 경기 침체 여파로 공실률이 급증하며 경매 매물이 쏟아지고 있다.

한때 '수익형 부동산의 황제'로 불리며 70~80%에 달하는 파격적 대출과 세제 혜택을 등에 업고 분양 열풍을 일으켰던 지식산업센터(아파트형 공장)가 법원 경매 시장의 최대 뇌관으로 부상했다. 저금리 시기 공급 과잉의 여파로 임차인을 구하지 못한 수분양자들이 고금리 이자 폭탄을 버티지 못하고 연체에 빠지면서, 경매로 넘어가는 호실이 쏟아져 나오고 있다.

■ 수도권 지산 경매 물건 역대 최고치… 낙찰가율 50%대 붕괴
법원경매 전문기업 통계에 따르면 경기 하남, 화성 동탄, 남양주 다산 등 수도권 주요 테크노밸리의 지식산업센터 경매 건수는 전년 동기 대비 120% 이상 급증했다.
문제는 유찰 횟수다. 2회 이상 유찰되어 감정가의 49~64%까지 떨어진 물건조차 입찰자가 없어 유찰을 거듭하는 사례가 비일비재하다. 분양 당시 4억~5억 원에 분양된 전용 25평 호실이 2억 원 초반대까지 떨어져서야 간신히 새 주인을 찾는 실정이다.

■ 월세 받아 이자 내던 시대의 종말… 역마진의 덫
지식산업센터 위기의 근본 원인은 '역마진 구조'에 있다. 분양 당시 2~3%대 저금리를 전제로 높은 수익률을 홍보했으나, 현재 담보대출 금리가 5~6%대로 치솟으면서 매달 임대료로 들어오는 돈보다 은행 이자와 관리비로 나가는 돈이 더 많아졌다.
게다가 스타트업과 IT 벤처기업들이 긴축 경영에 들어가며 사무실 면적을 줄이거나 재택근무로 전환함에 따라 신규 임차 수요마저 끊겼다. 마이너스 프리미엄 5,000만~1억 원을 내걸어도 매수자를 찾지 못하자 결국 경매 시장으로 직행하는 수순이다.

■ 실수요 사옥 마련 기회 vs 옥석 가리기 필수
경매 시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데서도 실입주를 목적으로 하는 제조업 및 IT 중소기업들에게는 절호의 사옥 매입 기회가 열리고 있다.
감정가의 반값 수준에 낙찰받을 경우 임대료 수준의 월 금융비용으로 안정적인 자가 사옥을 확보할 수 있기 때문이다. 다만 전문가들은 "역세권 도보 10분 이내이거나 제조형 드라이브인(Drive-in) 시스템을 갖춘 곳이 아니면 낙찰 후에도 관리비 먹는 하마로 전락할 수 있다"고 경고한다.