토지거래허가 구역서 '전세 낀 집' 매매될까… 승계 조건과 법률 리스크

서울 핵심 재건축 단지와 주요 정비구역을 중심으로 토지거래허가구역 재지정이 이어지면서, 전세를 끼고 매수하는 이른바 '갭투자' 가능 여부에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다. 부동산 조세 및 임대차 법률 체계상 토지거래허가구역 내 주택 취득은 단순한 자산 매수를 넘어 엄격한 실거주 의무(2년)가 동반된다. 이에 따라 기존 세입자가 거주 중인 매물을 계약할 경우 법적 불확실성에 직면할 수 있어 선제적인 법리 검토가 필수적이다.

■ '실거주 의무 2년' 강제 규정… 기존 세입자 퇴거 시점이 계약 성패 결정
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 토지거래허가구역 내 주거용 토지(주택)를 취득하려는 매수인은 허가 신청 시 2년간 실거주 목적의 토지이용계획서를 제출해야 한다. 따라서 매수 시점에 이미 세입자가 거주하고 있는 매물이라면 즉시 입주가 불가능하므로 원칙적으로 허가를 받을 수 없다. 다만 법률 전문가들은 세입자의 임대차 계약 만료일이 매매계약 체결 및 잔금 지급 시점과 밀접하게 맞물려 있는 경우에는 예외적 구제가 가능하다고 분석한다. 관할 구청의 허가 심사 기준상, 매수인이 잔금을 치르고 등기를 이전하는 시점에 세입자의 퇴거가 완료되어 즉시 입주할 수 있는 상태라면 허가 취득이 가능한 것으로 정리된다.

■ 관할 관청 허가 없는 선계약은 '유동적 무효'… 불법 거래 시 형사처벌
토지거래허가구역 내 부동산 거래에서 가장 주의해야 할 법적 리스크는 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결된 계약의 효력 문제다. 대법원 판례에 따라 허가를 받지 않은 매매계약은 허가를 받기 전까지 '유동적 무효' 상태에 놓이게 된다. 만약 허가를 회피하거나 탈법적인 목적으로 세입자의 임대차 기간을 인위적으로 조정하거나 허위 실거주 계획서를 제출할 경우, 해당 계약은 확정적 무효가 됨은 물론 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있다. 또한 허가받은 목적대로 이용하지 않을 경우 취득가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있어 주의가 요구된다.

■ 잔금일과 임대차 만기 불일치 방지… 현장 실무 특약 전략
현장 실무에서는 임차인의 잔여 임대차 기간이 수개월 남아있는 상태에서 거래를 추진할 때 특약 기재 방식이 핵심 변수로 작용한다. 매매계약서 작성 시 '본 계약은 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 하며, 관할 관청의 불허가 처분이 있을 경우 별도의 위약금 없이 계약은 무효로 하고 지급된 계약금은 즉시 반환한다'는 불허가 해제 특약을 반드시 명시해야 한다. 아울러 기존 세입자의 '계약갱신청구권 미행사확인서' 및 '만기 시 퇴거 확약서'를 서면으로 확보하여 잔금 지급과 동시에 실주거 입주가 이루어지도록 명확한 안전장치를 마련해야 한다.